افت تورم اجاره پایتخت

داده‌‌های جدید بازار مسکن تهران، افت تورم اجاره پایتخت در آذرماه را نشان می‌دهد. آمارهای بانک مرکزی از تحولات بازارمسکن پایتخت نشان می‌دهد، آذرماه امسال، شاخص اجاره‌‌بهای واحدهای مسکونی شهر تهران نسبت به آذر سال گذشته (تورم نقطه به نقطه) معادل 50‌درصد رشد کرد. تورم نقطه به نقطه 50 درصدی اجاره تهران اگرچه رشد بالای هزینه اجاره‌‌نشینی به فاصله یکسال (آذر 1402 به آذر 1401) را نشان می‌دهد اما، از همه تورم‌‌های نقطه‌‌ به نقطه در ماه‌‌های سپری شده از سال‌جاری کمتر است. اوج تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن شهر تهران در سال‌جاری، رشد 59 درصدی شاخص اجاره‌‌بها در شهریور ماه بود. اما در آذرماه سرعت رشد اجاره‌‌بها نسبت به ماه‌‌های قبل (تورم نقطه به نقطه)، به شکل قابل‌توجهی کاهش یافت.

ثبت تورم نقطه به نقطه 59 درصدی اجاره در شهریور ماه، از یکسو با توجه به ماهیت سنتی بازار اجاره که در این فصل (تابستان)، تقاضا برای جابه‌‌جایی مستاجرها و تمدید قراردادهای اجاره به اوج می‌‌رسد، قابل توضیح است. از سوی دیگر کاهش سرعت رشد اجاره‌‌بها در آذرماه اگر چه هنوز تورم نقطه به نقطه 50 درصدی، سطح بالایی از رشد هزینه اجاره‌‌نشینی را نشان می‌دهد، می‌تواند تا حدی ناشی از موجر شدن بخشی از سرمایه‌گذاران ملکی باشد که در سال‌های اخیر اقدام به خرید خانه دوم یا چندم کرده‌‌اند. در واقع بخشی از این رویداد می‌تواند ناشی از افزایش نسبی عرضه واحد استیجاری به بازار مسکن شهر تهران در ماه پایانی پاییز باشد.

چرا بازار اجاره نرمال نیست؟

بررسی‌‌ها نشان می‌دهد، سطح 50 درصدی تورم نقطه به نقطه اجاره در آذرماه، اگر چه نسبت به تورم ماه‌‌های قبل کمتر است اما به نوبه خود در سطوح بالای تورمی برای این بازار طبقه‌‌بندی می‌شود و به این علت که سرعت رشد اجاره‌‌بها در این ماه نسبت به سایر ماه‌‌های سال‌جاری کاهش داشته است نمی‌توان گفت وضعیت در بازار اجاره تهران نرمال شده است.بلکه تورم 50 درصدی خود نشان‌دهنده تب بالا و التهاب محسوس قیمتی در این بازار است. نه تنها رشد 50 درصدی هزینه اجاره‌‌نشینی به فاصله یکسال، تورم بالا و التهاب شدید در این بازار را روایت می‌کند که از سوی دیگر تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن شهر تهران در آذرماه امسال نسبت به سرعت رشد نقطه‌‌ای اجاره‌‌بها در سال گذشته، با فاصله قابل‌توجهی بیشتر است. آذرماه سال گذشته، تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن شهر تهران 41‌درصد بود.

سطح اجاره‌‌بهای پیشنهادی

در حالی که آمار ارائه شده از سوی بانک مرکزی تنها دربردارنده میزان رشد شاخص اجاره‌‌بهای مسکن در آذرماه امسال (تورم اجاره) است، اما برآوردهای «دنیای‌اقتصاد» بر اساس میانگین اجاره‌‌بهای مسکن در پایتخت نشان می‌دهد، هم‌‌اکنون متوسط اجاره‌‌بهای ماهانه پیشنهادی هر مترمربع آپارتمان در محله‌‌های منتخب شهر تهران زیر 300‌هزار تومان است.«دنیای‌اقتصاد» در روزهای اخیر با رصد اجاره‌‌بهای پیشنهادی مسکن در 22 منطقه شهر تهران و در هر منطقه 3 محله شاخص (مجموعا 66 محله)، برآوردی از سطح اجاره‌‌بهای پیشنهادی آپارتمان در پایتخت بر مبنای اجاره ماهانه هر مترمربع، استخراج کرد. همچنین بر اساس این میانگین پیشنهادی اجاره‌‌بهای ماهانه در این مناطق و محله‌‌ها، نسبت PبهR یا همان نسبت «قیمت» به «اجاره‌‌بهای مسکن» که یکی از مهم‌ترین دماسنج‌‌های بازار مسکن محسوب می‌شود را برآورد کرده است.

در حالی که آمارهای رسمی (آمار بانک مرکزی) متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در آذرماه امسال را 74 میلیون تومان اعلام کرده است با در نظر گرفتن متوسط ماهانه اجاره‌‌بهای پیشنهادی در فایل‌‌های عرضه شده به بازار مسکن شهر تهران، هم‌‌اکنون عدد حاصل از نسبت قیمت به اجاره‌‌بهای مسکن به 23 رسیده است. این میزان در نیمه اول سال‌جاری زیر عدد 22 بود. این موضوع نشان‌دهنده کاهش و سپس افزایش (رفت وبرگشت) این عدد از زیر 22 در نیمه اول سال‌جاری، به عدد 23 در حال حاضر است. البته در شرایطی که مرکز آمار ایران آمار مربوط به تحولات قیمت و اجاره‌‌بهای مسکن در پاییز امسال را منتشر نکرده است و بنابراین آمار رسمی از متوسط اجاره‌‌بهای هرمترمربع آپارتمان در شهر تهران در دسترس نیست، این اعداد از برآورد متوسط اجاره‌‌بهای ماهانه پیشنهادی هر مترمربع مسکن در شهر تهران استخراج شده است و آمار قطعی نیست.

دو پیام از برآورد PبهR

با این حال، برآوردها از نسبت قیمت به اجاره‌‌بها در شهر تهران در مقطع زمانی حاضر حاوی دو پیام مهم است. این دو پیام مهم علت این رفت و برگشت نسبت PبهR را نشان می‌دهد. سوال مهمی که وجود دارد و پیام اول به آن پاسخ می‌دهد این است که چرا به‌رغم اینکه متوسط قیمت مسکن در شهر تهران از تابستان امسال ماه به ماه با کاهش خفیف یا ثبات همراه شد و صورت نسبت PبهR کاهش پیدا کرد اما حاصل این نسبت یک واحد عددی، افزایش پیدا کرده است؟ بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد دلیل این موضوع می‌تواند این باشد که همین نوسان خفیف قیمت مسکن از نوسان اجاره‌‌بها بیشتر بوده و اجاره‌‌بها در ماه‌‌های اخیر از یک ثبات نسبی برخوردار شده و افزایش آن احتمالا کمتر از نوسان قیمت مسکن بوده است. هر چند که هنوز این بازار ملتهب و سطح اجاره‌‌بها از توان طیف وسیعی از متقاضیان این بازار خارج است.

پیام دوم برآورد «دنیای‌اقتصاد» از وضعیت فعلی بازار اجاره مسکن این است که اگرچه تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن شهر تهران در آذرماه نسبت به تورم نقطه به نقطه در همه ماه‌‌های سپری شده از سال‌جاری در این بازار کمتر بوده است اما همین عدد 23 حاصل از نسبت قیمت به اجاره‌‌بها در پایتخت، از میانگین سقف تاریخی این نسبت بالاتر است. سوال مهمی که وجود دارد این است که آیا عدد حاصل از نسبت PبهR در ماه‌‌های بعد به زیر سقف تاریخی بازخواهد گشت یا این احتمال که مانند دو سال گذشته به سقف بی‌‌سابقه نزدیک به عدد 30 برسد وجود دارد؟

برای پاسخ به این سوال وضعیت دو فاکتور مهم بازار مسکن یعنی قیمت مسکن واجاره‌‌بها از اهمیت اساسی برخوردار است. تا زمانی که انتظارات تورمی افزایش نیافته و ریسک‌‌های اقتصادی و غیراقتصادی با تغییر محسوس افزایشی همراه نشود، می‌توان انتظار داشت متوسط قیمت مسکن در شهر تهران باز هم کاهش یابد. کاهش مستمر قیمت مسکن علاوه بر آنکه عدد صورت کسر نسبت PبهR را کاهش می‌دهد، به شرط عرضه حجم مناسب فایل به بازار فروش و خروج بازار ساخت‌وساز از رکود، می‌تواند زمینه بازگشت برخی متقاضیان اخراجی به بازار خرید آپارتمان را فراهم کند.

این موضوع کاهش تقاضا در بازار اجاره را به دنبال خواهد داشت. در واقع تقویت قدرت خرید مسکن برای کاهش جمعیت متقاضی در بازار اجاره (کاهش تعداد مستاجرها) از یکسو و رفع معضل کمبود عرضه واحد مسکونی اجاره‌‌ای به بازار از سوی دیگر، مسیر افت بیشتر تورم اجاره را تحت‌تاثیر قرار می‌‌دهد. برای آنکه بتوان گفت سرعت رشد اجاره‌‌بها به وضعیت نرمال نزدیک شده است تورم نقطه به نقطه اجاره باید به سطح زیر 30‌درصد برسد.