فعالان بازار مسکن برای هفتمین‌بار، سال را با مجموعه‌ای از ابهامات نسبت به آینده قیمت و امکان پذیر بودن یا نبودن انجام معامله، به پایان می‌رسانند. بررسی‌ها درباره چشم‌انداز این بازار در سال جدید نشان می‌دهد ۴سناریو براساس بازیگردان اصلی، برای مسکن۱۴۰۴ قابل پیش‌بینی است.
این سناریو‌ها با لحاظ «آثار به جا مانده از فراز و فرود ریسک سیاسی از سال۹۷ تاکنون» ترسیم می‌شود. روند قیمت مسکن طی این سال‌ها «سه دوره متفاوت» را پشت‌سر گذاشت که یکی از آنها «وضعیت سال ۱۴۰۳» بود.
در یکی از این ۴ سناریو، تکرار رخداد‌های ۹۷ تا ۹۹ قابل انتظار است؛ هر چند به یک دلیل شدت تغییرات قیمت می‌تواند کمتر از قبل باشد. همه سناریو‌های پیش‌روی بازار مسکن در سال آینده، یک فصل مشترک دارد که به نبض معاملات خرید مربوط می‌شود.
فعالان اقتصادی و طیفی از خانوار‌ها باز هم روز‌های پایانی سال را با «ابهام فراوان نسبت به اوضاع در سال جدید» پشت سر می‌گذارند؛ ۱۴۰۳ هفتمین سال متوالی است که بازار مسکن شرایط «ناپایدار» را تجربه می‌کند و کاربری «پناهگاه برای سرمایه‌گذاران» به جای «استفاده برای مصرف‌کنندگان» را دارد.
ذی‌نفعان بخش مسکن و ساختمان نسبت به سال ۱۴۰۴ «بیم و احتمالا امید» دارند، اما معادلات احتمالی بازار برای افراد قابل تشخیص و پیش‌بینی نیست.
سه دوره متفاوت مسکن طی ۷ سال
تجزیه و تحلیل سناریو‌های احتمالی بازار مسکن ۱۴۰۴ بدون اطلاع آنچه در ۷ سال اخیر رخ داد، می‌تواند «خطای دید» برای افراد ایجاد کند. نیاز به کارنامه سال‌های ۹۷ تا ۱۴۰۳ در بازار مسکن از آنجا مطرح می‌شود که «بازیگردان اصلی» مسکن ۱۴۰۴، سابقه دار است و در سال‌های گذشته نیز این بخش را تحت تاثیر قرار داده است.
«ریسک سیاسی» از محل تصمیماتی که غرب علیه برنامه هسته‌ای ایران و برجام اعمال کرد و می‌کند، همواره متغیر‌های کلیدی بازار مسکن را جهت داده و سال آینده نیز کنترل خواهد کرد. این پارامتر هم به صورت مستقیم و هم از طریق نامناسب ساختن متغیر‌های اقتصاد کلان (غیرمستقیم)، بر رفتار دو سمت بازار مسکن و در نتیجه جهت قیمت ملک تاثیر می‌گذارد.
بازار مسکن از سال ۹۷ تاکنون، تحت‌تاثیر «ریسک سیاسی» سه دوره متفاوت را پشت سر گذاشت؛ دوره ۹۷ تا ۹۹، دوره ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ و همچنین دوره ۱۴۰۳ (سال ۱۴۰۲ تا حدودی شبیه دوره اول بود).
طی این ۷ سال، قیمت مسکن جهش شدید و بی سابقه داشت به‌طوری که تورم مسکن به سه برابر متوسط تورم سالانه تاریخی مسکن ۳۰ سال قبل از آن رسید. در این مدت قیمت آپارتمان در تهران سالی متوسط ۶۰درصد افزایش یافت که از متوسط ۲۰ درصد فاصله گرفت.
این در حالی است که طی همین سال‌های اخیر سطح تورم عمومی تقریبا دو برابر مقدار تاریخی خود افزایش یافته و متوسط سالانه آن به ۳۸درصد رسیده است. این تفاوت بین رشد قیمت اسمی مسکن و تورم عمومی باعث جهش قیمت واقعی آپارتمان شد. رشد قیمت واقعی مسکن در دهه ۹۰ نسبت به دو دهه قبل از آن، بی سابقه بوده است.
رجوع به نبض قیمت واقعی مسکن از این بابت است که بررسی شود «صرف نظر از اثر تورم عمومی که خود ناشی از نوع تصمیمات اقتصادی است، دقیقا چه عاملی باعث التهاب بازار مسکن در سال‌های اخیر شد؟» برای پاسخ به این پرسش لازم است شرایط بیرونی بازار مسکن درست در سال‌هایی که قیمت واقعی جهش کرده، رصد شود. اولین جهش قیمت واقعی مسکن در تهران طی سال‌های اخیر، در سال ۹۷ رخ می‌دهد و تا ۹۹ ادامه پیدا می‌کند. سال ۹۷، مقطع خروج غرب از برجام و اثر آن روی درآمد نفت و سپس جهش نرخ دلار است.
طی ۹۷ تا ۹۹، قیمت واقعی مسکن نزدیک به ۴۰درصد رشد می‌کند؛ افزایشی در حد «دهه ۸۰» که با توجه به این میزان سرعت رشد (۳ سال معادل ۱۰ سال)، «ابعاد و وزن ریسک موثر بر بازار» مشخص می‌شود. شاید برخی ناظران بازار مسکن مدعی شوند، «رشد و التهاب قیمت مسکن» در آن سه سال ریشه دیگری داشته است.
اما تغییر جهت قیمت واقعی مسکن در سال‌های ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ معنادار است و تایید دومی بر «تحلیل تاثیر ریسک سیاسی (ترامپ) بر بازار» است. سال ۱۴۰۰ مقطعی بود که اقتصاد و سیاست با شرایط تغییر دولت در آمریکا روبه‌رو شد و امید به گشایش موضوعات و حل ریسک‌ها به وجود آمده بود.
در آن سال، کاهش انتظارات تورمی باعث کاهش التهاب مسکن و البته دیگر بازار‌های موازی شد و نتیجه اش به افت نزدیک به ۱۰ درصدی قیمت واقعی مسکن انجامید. همین حس در سال ۱۴۰۱ نیز وجود داشت و اتفاقا در آن سال، میزان افت قیمت واقعی بیشتر هم شد. اما تعلیق دوباره مذاکرات برجامی در ۱۴۰۲، جهت بازار را بار دیگر تغییر داد و قیمت واقعی باز هم جهش کرد.
در سال ۱۴۰۳، اما دوره سوم بازار مسکن شکل گرفت. امسال تا اواخر پاییز، ریسک جدیدی وارد بازار‌ها شد که تاثیر آن روی مسکن با بقیه دارایی‌ها فرق داشت. ریسک تنش نظامی برای بازار‌هایی مثل دلار، همسو با ریسک سیاسی سال‌های قبل، عمل کرد و باعث شد طی ۱۱ ماه اول امسال، نرخ دلار ۵۲درصد جهش کند. اما احتمال بروز درگیری نظامی یا برداشتی شبیه به آن در جامعه باعث شد «میل به سرمایه‌گذاری ملکی» به شدت کاهش یابد و باعث شود قیمت مسکن در ۹ ماه اول امسال نوعی «ثبات نسبی» یا کم رشدی نسبت به قبل را تجربه کند. میزان افزایش قیمت مسکن در سال‌جاری به اندازه یک سوم سال‌های ۹۷ تا ۱۴۰۲ بوده است.
سال آینده چه می‌شود؟
در حال حاضر تا حدودی «انتظارات برای درگیری نظامی» نسبت به اوایل سال کاهش پیدا کرده است، اما «ریسک قدیمی» سال‌های عصر جهش قیمت‌ها بار دیگر روی سر بازار‌ها حاضر شده است.
تقابل ایران و آمریکا در ماه‌های اخیر با روی کار آمدن دوباره ترامپ، بیش از هر زمان دیگری، به نظر می‌رسد. این تقابل می‌تواند در سال ۱۴۰۴ تشدید شود و در «تشدید تحریم‌های نفتی» بروز پیدا کند یا برعکس، در مسیر «مذاکره» تا رسیدن به «گشایش» تغییر پیدا کند.
پیش‌بینی‌هایی که برخی کارشناسان سیاست خارجی در این باره دارند آن است که «احتمال توافق کامل» پایین است، اما «احتمال نوعی توافق» وجود دارد و در عین حال «احتمال تشدید تنش در منطقه» هم ضعیف به نظر می‌رسد. با این حال بسته به جهت احتمالی این بازیگردان اصلی بازار مسکن ۱۴۰۴ می‌توان چهار سناریو را ترسیم کرد که همه آنها «یک فصل مشترک» دارند و آن «تداوم رکود معاملات با احتمال بالا» است.
سناریوی اول آن است که اوضاع سیاسی در معادلات ایران و کشور‌های طرف حساب شبیه سال‌های ۹۷ تا ۹۹ شود که در این صورت بازار مسکن در آن مسیر قرار می‌گیرد. البته در این سناریو احتمال اینکه میزان تغییر قیمت مسکن با تورم ملکی آن سال‌ها برابری کند پایین است، چون «قدرت خرید تقاضای سرمایه‌ای» به شدت پایین‌تر از سطح متوسط قیمت آپارتمان قرار دارد و آن «تداوم رکود معاملات با احتمال بالا» است.
سناریوی دوم، قرار گرفتن در مسیر مذاکره و شکل گیری شرایط برزخ نسبت به آینده مذاکرات و اوضاع سیاسی است که در این صورت، چون ریسک سرمایه‌گذاری در بازار‌های موازی مسکن بالا می‌رود (شبیه سال ۱۴۰۰)، احتمال اینکه بازدهی بخش مسکن از بقیه بازار‌ها بیشتر شود وجود دارد. اما همه بازار‌ها کم رشدی را تجربه خواهند کرد.
سناریوی سوم، گشایش سیاسی است که در این صورت مسکن از التهاب قیمت خارج خواهد شد، اما تا رسیدن به شرایط نرمال، چیزی در حدود دو سال فاصله خواهد داشت.
سناریوی چهارم نیز شرایطی مشابه ۱۴۰۳ خواهد بود. در کنار «بازیگردان اصلی»، فاکتور تورم تولید مسکن نیز وزن قابل‌توجهی دارد. در حال حاضر میزان رشد هزینه ساخت و ساز ۱.۵ برابر رشد قیمت فروش مسکن است و این موضوع شرایط تعدیل کاهشی قیمت ملک را دشوار کرده است.
به نظر می‌رسد اگر «سختی دسترسی خانوار‌ها به مسکن مناسب و در استطاعت» برای سیاستگذار مهم است و دغدغه اول محسوب می‌شود در این صورت می‌توان انتظار داشت در سال آینده «تصمیمات سیاسی و اقتصادی» حول و حوش «رفع این بحران» صورت بگیرد.
